როგორ ვიყიდოთ ბინა ბათუმში: ნაბიჯ-ნაბიჯი გზამკვლევი უცხოელებისთვის 2026 წელს

პროცედურა გამართული და პროგნოზირებადია. ქვემოთ მოკლე გზამკვლევია ძირითად ნაბიჯებზე და კითხვებზე, რომლებსაც მყიდველები ყველაზე ხშირად სვამენ.

განახლდა: 2026 ივნისი

წაკითხვა: 15 წუთი

10 თავი + შესავალი

მთავარი 2 წუთში

თუ სრული გზამკვლევისთვის 15 წუთი არ გაქვთ, წაიკითხეთ ეს ოთხი ბლოკი: ისინი მყიდველის კითხვების 80%-ს ფარავს და გამოდგება წესების სწრაფად შესამოწმებლად ზარის წინ.

უმეტესი ქვეყნის მოქალაქეებს ნებართვა არ სჭირდება

ვის შეუძლია ყიდვა

რუსეთის, უკრაინის, ყაზახეთის, ევროკავშირის ქვეყნების, აშშ-ის, ისრაელისა და არაბთა საამიროების მოქალაქეები საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებას საზღვარგარეთის პასპორტით ყიდულობენ. შეზღუდვა მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწას ეხება: მისი აღება 49 წლით იჯარით ან საქართველოში იურიდიული პირით შესაძლებელია.

Загранпаспорт иностранного покупателя для оформления недвижимости в Грузии

ძირითადი შემოწმებები გარიგებამდე:

შემოწმებები ხურავს მომავალი პრობლემების 80%-ს

Проверка истории объекта и документов перед покупкой квартиры в Батуми

რას მივაქციოთ ყურადღება

როგორ ხდება გარიგება

ხელშეკრულების ხელმოწერა და საკუთრების რეგისტრაცია.

ნასყიდობის ხელშეკრულება ფორმდება ბათუმის იუსტიციის სახლში (Public Service Hall). მყიდველს სჭირდება საზღვარგარეთის პასპორტი, განახლებული ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და ხელშეკრულება ქართულ და მყიდველის ენაზე. ხელმოწერისას სავალდებულოა სერტიფიცირებული თარჯიმნის დასწრება. საკუთრების რეგისტრაცია 3-4 სამუშაო დღეს გრძელდება, გარიგების დღეს ხელმისაწვდომია დაჩქარებული ტარიფი.

Налоги на недвижимость в Грузии для иностранных собственников, консультация Recom

ყიდვა გადასახადით არ იბეგრება

საქართველოში ფიზიკური პირისთვის უძრავი ქონების შეძენის გადასახადი არ არსებობს. გარიგების ერთჯერადი ხარჯებია სახელმწიფო მოსაკრებელი კადასტრში რეგისტრაციისთვის და ნოტარიუსის მომსახურება. ქონების ყოველწლიური გადასახადი ოჯახის წლიური შემოსავლის ზღვრის გადაჭარბების შემდეგ მოქმედებს. გაქირავებისას ცალკე რეჟიმები მოქმედებს.

გადასახადი და ხარჯი

ვალდებულებები და ობიექტის იპოთეკა
სხვა შეზღუდვები და ვალდებულებები
გამყიდველის უფლებამოსილება
ობიექტის მონაცემების შედარება ამონაწერთან
დავალიანების არარსებობა

რას მივაქციოთ ყურადღება

შემოწმებები, რაც მომავალი პრობლემების 80%-ს ხურავს.

1. შეამოწმეთ ვალდებულებები. ყიდვამდე აუცილებლად გამოითხოვეთ ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და დარწმუნდით, რომ ობიექტი ბანკის იპოთეკით არ არის დატვირთული. თუ ბინა იპოთეკითაა დატვირთული, გარიგების სქემა კრედიტორ ბანკთან წინასწარ უნდა შეათანხმოთ. უმეტეს შემთხვევაში ვალდებულების მოხსნა და ახალ მფლობელზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ერთ დღეში, დაჩქარებული წესით შეიძლება ჩატარდეს.

2. დააზუსტეთ სხვა შეზღუდვები და ვალდებულებები. ბანკის იპოთეკის გარდა, ობიექტს სხვა ვალდებულებებიც შეიძლება ჰქონდეს. მაგალითად, დეველოპერის ვალდებულებები მუნიციპალიტეტის წინაშე, ობიექტით განკარგვის შეზღუდვები ან სხვა იურიდიული ნიუანსები. ყველა ასეთი საკითხის გარკვევა ნასყიდობის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე ჯობს.

3. შეამოწმეთ გამყიდველის უფლებამოსილება. წინასწარ დააზუსტეთ, გარიგებას მესაკუთრე პირადად დაესწრება თუ მის ინტერესებს რწმუნებული პირი წარმოადგენს. თუ გარიგება მინდობილობით ტარდება, აუცილებლად გამოითხოვეთ მისი ასლი წინასწარ შესამოწმებლად. თუ მინდობილობა საქართველოს გარეთაა გაცემული, შესაძლოა დამატებითი ნოტარიული პროცედურა დასჭირდეს მის აღიარებასა და თარგმნას, რაც გარიგების გაფორმების ვადებსა და ხარჯებს ზრდის.

4. გადაამოწმეთ ობიექტის მონაცემები. შეამოწმეთ, ემთხვევა თუ არა ფაქტობრივი ფართობი, სართული, მისამართი და საკადასტრო კოდი საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში მითითებულ მონაცემებს. ეს რეგისტრაციისას გაუგებრობებს აგარიდებთ.

5. შეამოწმეთ დავალიანების არარსებობა. სასურველია გამოითხოვოთ ინფორმაცია კომუნალურ გადასახადებზე, მმართველი კომპანიის მომსახურებასა და ობიექტთან დაკავშირებულ სხვა სავალდებულო გადასახდელებზე დავალიანების არარსებობის შესახებ.

სრული გზამკვლევი: შინაარსი

თავი 01

მომზადება ყიდვისთვის

რა გააკეთოთ ობიექტების დათვალიერებამდე: ბიუჯეტი, დოკუმენტები, საბანკო ანგარიში.

ბიუჯეტი გამოთვალეთ გარიგების სრული ღირებულებიდან და არა ობიექტის ფასიდან. ბინის ფასს დაუმატეთ სახელმწიფო მოსაკრებელი კადასტრში რეგისტრაციისთვის, ნოტარიუსის მომსახურება, ხელშეკრულების სერტიფიცირებული თარგმანი, საჭიროების შემთხვევაში სააგენტოს საკომისიო. ახალ კორპუსში დაუმატეთ რემონტისა და საბაზისო ავეჯის ხარჯი: «თეთრი კარკასი» (white frame) ეს არის შიშველი კედლები, კომუნიკაციების გაყვანა და შესასვლელი კარი, მეტი არაფერი. რეალური თანხა «გასაღების ჩაბარებით» ჩვეულებრივ კონტრაქტის ფასზე 25–40%-ით მაღალია.

მყიდველის მხრიდან საბუთები მინიმალურია: მოქმედი საზღვარგარეთის პასპორტი სულ მცირე 6 თვის ვადით და ბანკისთვის სახსრების წყაროს დადასტურება. თუ ორ სახელზე ყიდულობთ, ორივე მეუღლე გარიგების დღეს ბათუმში უნდა იყოს ან ნოტარიული მინდობილობა წინასწარ უნდა გააფორმოს.

საბანკო ანგარიშის გახსნა. საბანკო ანგარიში საქართველოში წინასწარ, გარიგებამდე გახსენით. ანგარიშის გასახსნელად საზღვარგარეთის პასპორტი დაგჭირდებათ.

მსხვილი ქართული ბანკები, როგორიცაა Bank of Georgia და TBC Bank, ჩვეულებრივ ითხოვენ შემოსავლისა და ფულადი სახსრების წარმომავლობის დამადასტურებელ საბუთებს. განაცხადის განხილვას რამდენიმე დღიდან 1–2 კვირამდე შეიძლება დასჭირდეს.

ზოგიერთ მცირე ბანკში ანგარიშის გახსნა უფრო სწრაფად, ხშირად ერთ ვიზიტში შეიძლება.

საბანკო ანგარიში დაგჭირდებათ გარიგების ანგარიშსწორებისთვის, კომუნალური მომსახურებისა და გადასახადების გადასახდელად, ასევე ქირის შემოსავლის მისაღებად.

სახსრების წარმომავლობის დასადასტურებლად ბანკმა შეიძლება მოითხოვოს:

• ცნობა შემოსავლების შესახებ;

• ამონაწერი საბანკო ანგარიშიდან;

• ადრე გაყიდული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება;

• სამეწარმეო საქმიანობის ან შემოსავლის სხვა კანონიერი წყაროს დამადასტურებელი საბუთები.

თავი 02

რაიონის არჩევა

ვადარებთ ბათუმის სამ ზონას და გეხმარებით გაიგოთ, რომელი შეესაბამება თქვენს მიზანს.

ისტორიული ცენტრი ზღვასთან ფეხით მისასვლელ მანძილზე, ვიწრო ქუჩები, დაბალი განაშენიანება, ძირითადად მეორადი ბაზარი. მყიდველის პროფილი: ვისაც «ქალაქში» ცხოვრება სურს, აფასებს ატმოსფეროს, მზადაა მცირე ფართობებისა და ძველი საცხოვრებელი ფონდისთვის. კარგია მუდმივი საცხოვრებლად და ოჯახებზე გრძელვადიანი გაქირავებისთვის.

სანაპირო და მის გასწვრივ კვარტლები, ბოლო 5–7 წლის მჭიდრო ახალი მშენებლობა, განვითარებული ტურისტული ინფრასტრუქტურა, გამოხატული სეზონურობა. მყიდველის პროფილი: ინვესტორი მოკლევადიანი გაქირავებისთვის, სეზონური მეორე საცხოვრებლის მფლობელი, ზღვის ხედიანი ახალი ბინის მყიდველი. მაღალი ლიკვიდურობა, ზაფხულში მაღალი, ზამთარში დაბალი შემოსავალი.

აქ მივაკუთვნებთ გონიოს, ჩაქვს, მახინჯაურს: სიმშვიდე, ბუნება, ვილები და თაუნჰაუსები, საკუთარი ტერიტორია. მყიდველის პროფილი: ოჯახი მუდმივი საცხოვრებლად, პრემიუმ ფორმატის მყიდველი, დისტანციური სპეციალისტი ავტომობილით. კვადრატული მეტრის ფასი ჩვეულებრივ დაბალია, თუმცა შენახვისა და ტრანსპორტის ხარჯი მაღალია.

ძველი ბათუმი

ახალი ბულვარი

გარეუბანი

Recom სამივე ზონის ობიექტს ერთ გასვლაზე გაჩვენებთ, რომ ცოცხლად შეადაროთ და არა ფოტოზე.

თავი 03

პირველადი თუ მეორადი ბაზარი

ვარჩევთ ბაზრის ტიპს თქვენი მიზნისთვის და ვხსნით off-plan რისკებს.

მუდმივი საცხოვრებლისთვის მეორადი ბაზარი ხშირად სჯობს. ხედავთ მზა საცხოვრებელს, ფანჯრებიდან რეალურ ხედს, სადარბაზოსა და მეზობლების მდგომარეობას, მმართველი კომპანიის მუშაობას. გარიგება უფრო სწრაფად მიმდინარეობს, შესვლა რეგისტრაციიდან 1–2 კვირაში შესაძლებელია.

დეველოპერს სამი პუნქტით ვამოწმებთ: ჩაბარებული ობიექტების ისტორია (მინიმუმ 2–3 დასრულებული პროექტი ბათუმში), მოქმედი მშენებლობის ნებართვის არსებობა, ხელშეკრულების სტრუქტურა და გადახდის გრაფიკი.

თავი 04

ობიექტის იურიდიული შემოწმება

რა უნდა შემოწმდეს ბეს გადახდამდე და რატომ ვაკეთებთ ამას წერილობით.

საკადასტრო ამონაწერში მითითებულ სახელს გამყიდველის პასპორტს ვადარებთ. მინდობილობით გაყიდვისას მინდობილობას გარიგების დღეს ნოტარიუსთან ვამოწმებთ.

საკადასტრო ამონაწერი აჩვენებს იპოთეკებს, ყადაღებს, სასამართლო შეზღუდვებს. ბანკის იპოთეკით დატვირთული ობიექტის ყიდვა შესაძლებელია, თუმცა იპოთეკის მოხსნის წესი თანხის გადარიცხვამდე ხელშეკრულებაში უნდა იყოს გაწერილი.

მშენებლობის ნებართვა, მიწის ერთობლივი სარგებლობის ხელშეკრულება, ექსპლუატაციაში მიღების აქტი მზა ობიექტებისთვის. მიღების აქტის გარეშე ობიექტი მყიდველზე საცხოვრებელ ქონებად არ რეგისტრირდება.

ვითხოვთ ცნობებს კომუნალურ გადასახადებზე, მესაკუთრეთა ამხანაგობის შენატანებსა და ქონების გადასახადზე დავალიანების არარსებობის შესახებ. დავალიანება ახალ მესაკუთრეზე გადადის, თუ გარიგებამდე არ დაიფარა.

მესაკუთრე

ვალდებულებები

ნებართვები ახალ კორპუსებზე

დავალიანებები

თავი 05

ბეს ხელშეკრულება და ნასყიდობის ხელშეკრულება

ორივე ხელშეკრულების სტრუქტურა და პუნქტები, სადაც მყიდველები ყველაზე ხშირად კარგავენ ფულს.

ბეს ხელშეკრულება ადგენს ფასს, ობიექტს, გარიგებაზე გასვლის ვადასა და ბეს ოდენობას (ჩვეულებრივ ღირებულების 5–10%). მთავარი პუნქტი: ბეს დაბრუნების პირობები. თუ გამყიდველი უარს ამბობს გარიგებაზე, ბეს ორმაგი ოდენობით აბრუნებს. თუ მყიდველი ამბობს უარს, ბე გამყიდველთან რჩება. ეს მხოლოდ მაშინ მოქმედებს, თუ ასეთი პუნქტი პირდაპირ არის გაწერილი, თორემ სასამართლომ თანხა შეიძლება ავანსად მიიჩნიოს, ფაქტობრივი დაბრუნებით.

ბეს ხელშეკრულებაში აუცილებლად შეგვაქვს: ობიექტის ზუსტი აღწერა კადასტრით, გამყიდველის მიერ გარიგებამდე წარსადგენი საბუთების ჩამონათვალი, ვალდებულებების მოხსნის პირობები, ანგარიშსწორების წესი და ვალუტა, ძირითადი ხელშეკრულების ხელმოწერის თარიღი, ვადების დარღვევაზე მხარეთა პასუხისმგებლობა.

ნასყიდობის ხელშეკრულება ქართულ ენაზე მზადდება, ეს იუსტიციის სახლის მოთხოვნაა. თარგმანს ნოტარიუსი ან სერტიფიცირებული თარჯიმანი უზრუნველყოფს. მყიდველი მაშინ აწერს ხელს, როცა ხედავს ვერსიების დამთხვევას თითოეულ პუნქტში.

თავი 06

იუსტიციის სახლი: გარიგების დღე

ნაბიჯ-ნაბიჯ განვიხილავთ, რა ხდება რეგისტრაციის დღეს ბათუმის Public Service Hall-ში.

გარიგების დღეს მხარეები ხვდებიან ბათუმის იუსტიციის სახლში ნასყიდობის ხელშეკრულების გასაფორმებლად და საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის საბუთების წარსადგენად.

• მყიდველისა და გამყიდველის საზღვარგარეთის პასპორტები;

• განახლებული ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან;

• ნასყიდობის ხელშეკრულებები ქართულ ენაზე და, საჭიროების შემთხვევაში, მყიდველის ენაზე;

• მინდობილობა, თუ ერთ-ერთი მხარე მოქმედებს წარმომადგენლის მეშვეობით.

თუ გარიგება ფორმდება საქართველოში გაცემული მინდობილობით, საჭიროა ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობის ორიგინალის წარდგენა. თუ მინდობილობა გაცემულია საქართველოს ფარგლებს გარეთ, საჭირო იქნება მისი ნოტარიული დამოწმება.

მყიდველი და გამყიდველი საბუთებს წარადგენენ სარეგისტრაციო სარკმელთან. იუსტიციის სახლის თანამშრომელი ამოწმებს მხარეთა ვინაობასა და საბუთების სისრულეს, რის შემდეგაც მხარეები ხელს აწერენ ხელშეკრულებას რეგისტრატორის თანდასწრებით.

თუ მყიდველმა არ იცის ქართული, ხელმოწერისას სავალდებულოა სერტიფიცირებული თარჯიმნის დასწრება, რომელიც ადასტურებს თარგმანის სისწორეს და თავადაც აწერს ხელს ხელშეკრულებას.

საბუთების წარდგენის პროცედურა ჩვეულებრივ 30-დან 60 წუთამდე გრძელდება.

გარიგების ანგარიშსწორება, როგორც წესი, ხდება ნასყიდობის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე. ყველაზე გავრცელებული ვარიანტია საბანკო გადარიცხვა გამყიდველის ანგარიშზე. მხარეთა შეთანხმებით შესაძლებელია ნაღდი ანგარიშსწორებაც.

საბუთების წარდგენის შემდეგ საკუთრების უფლება რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში. სტანდარტული ტარიფით რეგისტრაცია ჩვეულებრივ 3–4 სამუშაო დღეს გრძელდება. საჭიროების შემთხვევაში შესაძლებელია დაჩქარებული რეგისტრაცია და ახალი ამონაწერის მიღება გარიგების დღესვე, დამატებითი სახელმწიფო მოსაკრებლის სანაცვლოდ.

ხელშეკრულების ერთი ეგზემპლარი რჩება იუსტიციის სახლის არქივში, თითო ორიგინალს კი მყიდველი და გამყიდველი იღებენ.

გარიგების გასაფორმებლად საჭიროა:

თავი 07

გარიგების შემდეგ

რა უნდა გააკეთოთ საკუთრების მიღებიდან პირველ კვირებში.

საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ ახალმა მფლობელმა კომუნალური მომსახურების მიმწოდებლებთან ხელშეკრულებები საკუთარ სახელზე უნდა გადააფორმოს.

როგორც წესი, გადაფორმდება:

ელექტროენერგია;
წყალმომარაგება;
ბუნებრივი აირი;
ინტერნეტი და ტელევიზია;
სახლის მოვლა და მმართველი კომპანიის მომსახურება.

მომსახურების მიმწოდებლის მიხედვით გადაფორმება შესაძლებელია პირადად, კომპანიის ოფისში, ან დისტანციურად, ონლაინ-სერვისით. ამისთვის ჩვეულებრივ საჭიროა პასპორტი და საკუთრების უფლების დამადასტურებელი განახლებული ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან.

გარიგებამდე რეკომენდებულია კომუნალურ გადასახადებზე დავალიანების შემოწმება. ასეთის არსებობის შემთხვევაში, დავალიანება გამყიდველმა უნდა დაფაროს ნასყიდობის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე ან გაითვალისწინოს მხარეთა ურთიერთანგარიშსწორებისას.

საქართველოს ტერიტორიაზე მდებარე უძრავი ქონება მემკვიდრეობით გადადის საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად, მფლობელის მოქალაქეობის მიუხედავად.

მემკვიდრეობის პროცედურის გასამარტივებლად და შესაძლო დავების თავიდან ასაცილებლად, რეკომენდებულია ანდერძის წინასწარ გაფორმება ქართველ ნოტარიუსთან.

ანდერძის არარსებობის შემთხვევაში, მემკვიდრეობა ხდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი რიგითობის მიხედვით.

ჩვენ კლიენტებს ვახლავართ არა მხოლოდ საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე, არამედ ვეხმარებით კომუნალური მომსახურების გადაფორმებაში, საბანკო ანგარიშის გახსნასა და შესყიდვის შემდგომ სხვა საორგანიზაციო საკითხებში.

კომუნალური მომსახურების გადაფორმება

უძრავი ქონების მემკვიდრეობა საქართველოში

თავი 08

გაქირავება

ვადარებთ გრძელვადიან და მოკლევადიან გაქირავებას, უბნების მიხედვით მომგებიანობასა და საგადასახადო რეჟიმებს.

გრძელვადიანი გაქირავება (6 თვიდან) იძლევა სტაბილურ შემოსავალს, მინიმალურ საოპერაციო დატვირთვასა და შედარებით დაბალ მთლიან მომგებიანობას. შესაფერისია მფლობელებისთვის, რომლებიც სხვა ქვეყანაში ცხოვრობენ და არ სურთ სტუმრების ნაკადის მართვა. ხელშეკრულება ფორმდება წერილობით, დეპოზიტი ჩვეულებრივ თვიური გადასახადის ტოლია.

მოკლევადიანი გაქირავება (დღიურად Booking-ის, Airbnb-ის, პირდაპირი ჯავშნების გავლით) იძლევა უფრო მაღალ მთლიან მომგებიანობას, თუმცა მართვას საჭიროებს: დასუფთავება, ჩასახლება, რეკლამა, სტუმრებთან კომუნიკაცია. ბათუმში სეზონურობა მკვეთრია: წლიური შემოსავლის ძირითად ნაწილს ივნისი–სექტემბერი იძლევა, ზამთარში დატვირთვა 3–4-ჯერ ეცემა. მმართველი კომპანიის გარეშე მოკლევადიანი გაქირავება დისტანციურად თითქმის არ მუშაობს.

გაქირავებისას მოქმედებს ცალკე საგადასახადო რეჟიმები: ფიზიკური პირისა და მცირე მეწარმისთვის. კონკრეტული განაკვეთები ბუღალტერთან დააზუსტეთ.

მმართველი კომპანია ოპერაციების სრული ციკლისთვის იღებს შემოსავლის 20-დან 40%-მდე. საშუალო ობიექტისთვის ეს ანაზღაურდება მაღალი დატვირთვითა და ღამის საშუალო ფასით.

საგადასახადო რეჟიმები

თავი 09

ქონების გადაყიდვა: ლიკვიდურობა და გადასახადები

ქონების შეძენისას მნიშვნელოვანია წინასწარ გაითვალისწინოთ არა მხოლოდ გაქირავებით შესაძლო შემოსავალი, არამედ მომავალი გადაყიდვის პირობებიც.

ქონების ლიკვიდურობა ბევრ ფაქტორზეა დამოკიდებული: უბანი, სახლის ხარისხი, ობიექტის მდგომარეობა, ინფრასტრუქტურა, ხედი ფანჯრიდან, ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა და ბაზრის საერთო მოთხოვნა. როგორც წესი, ბათუმის ცენტრალურ უბნებში, ზღვასთან და განვითარებულ ინფრასტრუქტურასთან ახლოს მდებარე ობიექტები უფრო სწრაფად იყიდება და ღირებულებას უკეთ ინარჩუნებს.

ქონების გაყიდვისას საგადასახადო შედეგებიც უნდა გაითვალისწინოთ.

საქართველოს კანონმდებლობის თანახმად, თუ ქონება ორ წელზე მეტ ხანს იყო საკუთრებაში, მისი გაყიდვით მიღებული შემოსავალი გათავისუფლებულია დაბეგვრისგან.

თუ ობიექტი შეძენიდან ორ წელზე ადრე იყიდება, გამყიდველი ვალდებულია გადაიხადოს მიღებული შემოსავლის გადასახადი. გადასახადი გამოითვლება ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებულ შესყიდვის ფასსა და შემდგომი გაყიდვის ფასს შორის სხვაობის მიხედვით.

ამიტომ მნიშვნელოვანია გახსოვდეთ: თუ ობიექტის შეძენისას ხელშეკრულებაში მისი ღირებულება გარიგების ფაქტობრივ ფასზე დაბლა იყო მითითებული, ამან შესაძლოა გაზარდოს დასაბეგრი მოგება და, შესაბამისად, უფრო მაღალი გადასახადი მომავალში გაყიდვისას.

გარიგებამდე რეკომენდებულია წინასწარ შეაფასოთ შესაძლო საგადასახადო შედეგები და აირჩიოთ ფლობისა და ინვესტიციიდან გამოსვლის ყველაზე მომგებიანი სტრატეგია.

თავი 10

იპოთეკა და განვადება

გულახდილად ვამბობთ, რა არის ხელმისაწვდომი უცხოელი მყიდველისთვის ქართულ ბანკებსა და დეველოპერებთან.

ქართული ბანკები არარეზიდენტებსაც აკრედიტებენ, თუმცა პირობები რეზიდენტებთან შედარებით უფრო მკაცრია. ტიპური მოთხოვნები: პირველადი შენატანი 30-დან 50%-მდე, საცხოვრებელ ქვეყანაში სტაბილური შემოსავლის დადასტურება (ხელფასის ცნობა 6–12 თვის ან საგადასახადო დეკლარაციები), მოქმედი ბინადრობის ნებართვა საქართველოში ან წონადი აქტივები ქვეყნის შიგნით. სესხის ვადა უფრო მოკლეა (10–15 წელი 20–25-ის ნაცვლად), განაკვეთი საბაზისოზე 2–4 პროცენტული პუნქტით მაღალია. ბანკის გადაწყვეტილება 3–6 კვირას გრძელდება.

რეალურად იპოთეკა მუშაობს მათთვის, ვინც საქართველოში უკვე წელიწადზე მეტია ცხოვრობს, აქვს ადგილობრივი ანგარიში ფულადი მოძრაობით და გეგმავს ყიდვას მუდმივი საცხოვრებლად. ერთჯერადი საინვესტიციო შესყიდვისთვის უმეტესობას ურჩევნია საკუთარი სახსრები ან დეველოპერის განვადება.

სტანდარტული შეთავაზება ახალ ბულვარში: პირველადი შენატანი 20–30%, დანარჩენი თანაბარი გადახდებით ობიექტის ჩაბარებამდე (12–24 თვე). უპროცენტო განვადება მშენებლობის პერიოდში ბაზრის ნორმაა. ჩაბარების შემდეგ განვადება ან იხურება, ან 1–3 წლის ფასიან გრაფიკზე გადადის, წლიური 8–12%-ით.

გადახდის გრაფიკი მშენებლობის ეტაპებზეა მიბმული: დარწმუნდით, რომ ჩაბარების დაგვიანება არც გადახდისგან გათავისუფლებთ და არც პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლებას წაგართმევთ. ვადამდე დაფარვის ჯარიმა ხშირად არ არსებობს, თუმცა ეს პირდაპირ უნდა შეამოწმოთ ხელშეკრულებაში.